古家賃貸ビジネスは今からでも儲かるのか?

どうも、ひろせんです。

Voicyのサウザーラジオが面白いので、その中で紹介されている古家賃貸ビジネスについて考えてみたい。

果たして誰にでも出来るシロモノなのだろうか。また、今から始めても儲かるのだろうか?

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古家賃貸ビジネスについて考える

サウザー氏の手法は至って簡単だ。

・取り壊しレベルの家と土地をセットで買う。
・その際、取り壊し代金分を交渉によって売買値段から割引する。
・実際には家は取り壊さず、自分でリフォームして再生し、賃貸に出す。

まぁ成功させるにはかなりの知識が必要な気もするが、大まかな流れはこんな感じだ。

利回りとしては、20~30%ほどあると言う。

株式に比べればかなり高利回りと言えるだろう。

 
さて、このビジネスについて考える。

要点は
①誰にでも出来るのか?
②今からでも儲かるのか?
という点である。

 
まず、このビジネスの核となる点を考えよう。

なぜこんなにも高利回りで回せるのか?という点だ。

 
これについては、明確な答えがある。

このビジネスを端的に説明すると、「価値の無いモノに自らの資金と労働力を追加し、価値を上げて市場に出す」という行為になる。

サウザー氏は取り壊し寸前の古家を買取り、自分でリフォームする事によって付加価値をつけ、再び市場に出すことで利益を得ている。

だからこそ投資資金に対しての利回りは格段に上がるわけだ。

  
それでは①について考えてみよう。

ラジオを聞いた限りでは、彼は建築系の仕事についていたわけではない。

リフォーム方法はYoutubeなどで調べて自分で行ったとしており、この点においては専門的な知識は不要だったとみる。

重要なのは「入居者が付きそうな物件を見抜けるかどうか」だろう。これについては失敗を重ねながら勉強する他無さそうだが、彼のようにセミナーに足しげく通う事で近道は出来るかもしれない。

 
問題は②についてである。

俺も興味を持って、自分がこのビジネスを行えそうな範囲の売買物件について調べてみた。

残念ながらネットで見る限り、俺の行動範囲で100万、200万で買える物件は無い。

少し足を延ばすことを検討してみたが、リフォームのために車を所持すると、かなりの赤字を垂れ流すことになりそうだ。

 
しかし他の地域、例えば千葉県などでは可能かもしれない。

200万以下で買える物件もあったし、東京近郊なので需要も多いだろう。

やはりアパートと違い、一戸建てはそれなりの需要があると思われるので、やり方次第では上手くいくかもしれない。

同じように大都市近郊、例えば大阪、名古屋、福岡などへの通勤範囲ならば上手くいく可能性はある。

 
しかし、ここまで考えて少し気になる点がある。

不動産は地域性があるため、投資家が分散する事によって新規参入にもチャンスがあると言われている。

しかし、本当にそうだろうか?

 
ここで、古家買取による賃貸ビジネスの欠点を考える。

利回りを邪魔するものとして大きいのは、入居者の退去によるリフォーム費用と入居者が決まるまでの広告宣伝費等であろう。

調べていくうちに、上手くやっている奴は「買取、リフォーム、入居者付けが済んだ後は5年ほど回し、売りに出す」という手法を取っている事がわかった。

つまり、わかりやすく言えば「旨い汁を吸いきった物件を売りに出している」わけである。

 
少し前から「サラリーマン大家」などの触れ込みで不動産投資に注目が集まってきている点は否めない。

情報源は違っても、俺と同じように興味を持った奴は結構いるだろう。新規参入者は増えているかもしれない。

また、大家同士にはつながりもあるようなので、美味しい物件はネットなどには出づらい事が考えられる。

 
すると美味しいところは既存の大家勢で回し、蜜が残り少ない物件を新規参入者が取り合うという図式が見えてくる。

考えれば、このビジネスで一番大事なところは「蜜を吸いきった物件を次の大家に如何に押し付けられるかどうか」かもしれない。

なんだかそんな事を考えると、時は既に遅いのではないか?と思ってしまう。

 
まぁやり方によっては上手くいく人もいるだろうが、確率的にはグッと低くなっているだろう。

情報として自分の耳に入ってきた時は、それはもう遅いのだ。

そう考えると、俺はどうにもやる気になれない。

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